房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)周期長，業(yè)務(wù)復(fù)雜而且要占用大量的資金。而房地產(chǎn)的銷售作為投資者回收成本和獲取收益的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，其銷售狀況直接關(guān)系到房地產(chǎn)投資回報
率的高低。因此，運用稅務(wù)籌劃的原理，正確處理房地產(chǎn)銷售活動中的定價以及銷售方式的選取等問題，合理合法地降低企業(yè)稅收成本，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言具有重
要意義。
控制房地產(chǎn)的增值率房
地產(chǎn)的增值率是指房地產(chǎn)的增值額與扣除項目的比率�！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例》規(guī)定，土地增值稅實行4級超率累進(jìn)稅率：增值額未超過扣除項目金額50%的部
分，稅率是30%；增值額超過扣除項目金額50%的部分，稅率為40%；增值率超過100%但未超過200%的部分，稅率為50%；增值率超過200%的
部分稅率為60%.此外，該條例還特別規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值率未超過20%的免繳土地增值稅。因此，降低房地產(chǎn)銷售中的土地增值稅負(fù)擔(dān)
的關(guān)鍵，就是控制房地產(chǎn)的增值率，在足額計算扣除項目的基礎(chǔ)上，特別注意在制定房地產(chǎn)的銷售價格時，對處于土地增值稅臨界點附近的情況，事先一定要進(jìn)行必
要的籌劃。也就是說，此時要考慮稅收成本對企業(yè)銷售利潤的影響。尤其在臨界點附近，究竟把價格制定的高一些還是稍微低一些，要進(jìn)行認(rèn)真的計算和比較，正確
處理銷售價格和稅收之間的關(guān)系。
需要特別強(qiáng)調(diào)的是，按照現(xiàn)行規(guī)定，納稅人建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅土地增值額未超過扣除項目金額20%的免繳土地增值稅，從而使土地增值稅負(fù)擔(dān)在增值率為20%時出現(xiàn)大幅度的跳躍。因此待出售的房地產(chǎn)增值率在20%附近時，更應(yīng)該高度關(guān)注。
現(xiàn)舉例予以說明（以下不考慮加計扣除20%部分）：甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欲銷售5000平方米的商品房，扣除項目金額為840萬元，現(xiàn)有兩種銷售方案，一是按
照2000元/平方米的價格出售；二是按照2100元/平方米的價格出售。那么對于方案一，房屋的售價為2000×5000=1000（萬元），扣除項目
金額為840萬元，增值額為1000－840=160（萬元），增值率為160÷840=19.05%，小于20%的臨界點，無需繳納土地增值稅，企業(yè)的
利潤為160萬元。方案二中，由于增加銷售收入50萬元（100×5000），導(dǎo)致增加營業(yè)稅及附加50×5%＋50×5%×（7%＋3
%）＝2.75（萬元），因而扣除項目為842.75萬元。按此計算，房屋的增值率為（1050－842.75）÷842.75=24.59%，需要繳納
土地增值稅（1050－842.75）×30%＝62.2（萬元），企業(yè)的利潤為1050－842.75－62.2=145.05（萬元），銷售價格提高
之后稅后利潤卻下降了14.95萬元。
設(shè)立獨立核算的銷售公司
上面的介紹，說明了如何通過控制和降低房地產(chǎn)銷售時的增值率來降低土地增值稅負(fù)擔(dān)的問題。但是其局限性在于往往要制定稍低的價格。如果房地產(chǎn)開發(fā)商將企業(yè)
的銷售部門分離出來，設(shè)立為獨立核算的房地產(chǎn)銷售子公司，則房地產(chǎn)企業(yè)既能夠以比較高的價格實現(xiàn)房地產(chǎn)的銷售，同時又能夠合理地降低企業(yè)的土地增值稅負(fù)
擔(dān)。
仍以上面的甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為例（以下均不考慮加計扣除20%因素），該企業(yè)原計劃以2400元/平方米的價格出售5000平方米的房產(chǎn)，扣除項目金額為
840萬元，同理可知增值率為42.86%，企業(yè)需繳納土地增值稅108萬元，還需要繳納銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅2400×5000×5%＝60（萬元），城
市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加60×（7%＋3%）＝6（萬元），印花稅忽略不計，合計繳納稅款174萬元，企業(yè)的稅后凈利潤為186萬元。而如果甲企業(yè)設(shè)立
獨立核算的銷售子公司，甲企業(yè)首先將該商品房以2000元/平方米的價格銷售給該銷售公司，銷售公司再以2400元/平方米的價格對外銷售，則對于甲企業(yè)
而言，仍然無需繳納土地增值稅，利潤為160萬元，但是需要繳納營業(yè)稅50萬元，城建稅及教育附加5萬元，稅后利潤為105萬元；其銷售子公司實現(xiàn)銷售利
潤200萬元，因非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不能加計20%扣除，且不能享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率20%之內(nèi)免稅政策，需繳納營業(yè)稅
（2400－2000）×5000×5%＝10（萬元），城建稅及教育費附加1萬元，共計11萬元。其增值率為（1200－1000－11）÷
（1000＋11）＝18.69%，需繳納土地增值稅為：（1200－1000－11）×30%＝56.7（萬元），其稅后凈利潤為132.3萬元，甲公
司和銷售子公司共計實現(xiàn)凈利潤237.3萬元，通過設(shè)立銷售子公司比原銷售計劃多實現(xiàn)凈利潤51.3萬元。
變房地產(chǎn)銷售為投資
按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不繳營業(yè)稅，而且自2003年1月1日起，對于以不動產(chǎn)投資入股后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的行為，不再繳納營業(yè)稅。這種規(guī)定為房地產(chǎn)企業(yè)開展稅務(wù)籌劃提供了空間。
如果房地產(chǎn)的購買方是具備一定條件的企業(yè)或公司，則可以考慮先以不動產(chǎn)投資入股，再向購買方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的房地產(chǎn)銷售方式。仍以甲企業(yè)為例，甲企業(yè)欲出售
5000平方米的住房給乙企業(yè)，如前所述，如果以2400元/平方米的價格直接出售，需要繳納土地增值稅108萬元，繳納營業(yè)稅60萬元，城市維護(hù)建設(shè)稅
和教育費附加6萬元。而如果甲企業(yè)與購買方乙企業(yè)達(dá)成協(xié)議，甲企業(yè)先以該房產(chǎn)向乙企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資，稍后再以1200萬元的價格向乙企業(yè)轉(zhuǎn)讓該股權(quán)，則可
以合法地免除了60萬元的營業(yè)稅和6萬元的城市維護(hù)建設(shè)稅與教育費附加。同時，為了調(diào)動購買方乙企業(yè)參與籌劃的積極性，甲企業(yè)可以作出一些讓步，給予乙企
業(yè)一定的利益補(bǔ)償，但是其數(shù)額應(yīng)以甲企業(yè)節(jié)約的稅款66萬元為限。
綜上所述，稅務(wù)籌劃的目標(biāo)不僅僅是降低企業(yè)某一稅種或者整體的稅收負(fù)擔(dān)，還在于提高企業(yè)的稅收凈利潤以及企業(yè)價值的穩(wěn)定增長。房地產(chǎn)銷售活動的金額大，涉
及面廣，處理也較為復(fù)雜，房地產(chǎn)企業(yè)一定要結(jié)合自身的條件和外部的銷售環(huán)境合理開展稅務(wù)籌劃。而且稅務(wù)籌劃作為企業(yè)的一項經(jīng)營管理活動，不僅要耗費成本，
也存在一定的風(fēng)險性。比如設(shè)立銷售公司就會增加企業(yè)的經(jīng)營成本，變房地產(chǎn)銷售為投資的籌劃方式也存在一定的風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房屋銷售的稅務(wù)籌劃時，
事先要進(jìn)行必要的成本收益分析，并注意風(fēng)險的防范與控制，進(jìn)行綜合性的考慮。只有這樣，才能夠充分發(fā)揮稅務(wù)籌劃的作用。 | 
